راهنمای حقوقی مشاعات و شارژ ساختمان
نکات مهم برای خریداران ، فروشندگان و مستاجران
خانهای که میخری، فقط داخل واحد نیست!
وقتی صحبت از خرید، فروش یا اجاره یک آپارتمان میشود، معمولاً توجه همه به متراژ، قیمت، پارکینگ و ظاهر واحد است؛ اما بخش مهمی از حقوق و مسئولیتهای شما، درست پشت درِ واحد قرار دارد!
از آسانسور و پارکینگ گرفته تا راهرو، پشتبام، حیاط، شارژ ساختمان و بدهیهای احتمالی؛ هرکدام قوانین و نکات حقوقی خاص خودشان را دارند و بیتوجهی به آنها میتواند بعداً دردسرساز شود.
در این راهنما، مهمترین نکات و قوانین مربوط به مشاعات و شارژ ساختمان را به زبان ساده مرور میکنیم تا قبل از هر معامله یا تصمیم، بدانید چه حقی دارید، چه مسئولیتی بر عهده شماست و از چه مشکلاتی میتوانید پیشگیری کنید.
مشاعات ساختمان چیست؟
مشاعات همان قسمتهایی هستند که استفاده از آنها فقط مختص یک واحد نیست و سایر ساکنان نیز حق استفاده متعارف از آنها را دارند
راهپله، راهرو، آسانسور، پشتبام، حیاط، ورودی ساختمان و تأسیسات مشترک از نمونههای مشاعات هستند
نکته مهم
هیچیک از مالکان نمیتواند بدون مجوز قانونی و رضایت لازم، قسمتهای مشاع را بهصورت اختصاصی در اختیار خود قرار دهد یا مانع استفاده سایر ساکنان از آنها شود.
چه قسمتهایی از ساختمان مشاع محسوب میشوند؟
بهطور کلی، قسمتهایی از ساختمان که برای استفاده عموم مالکان یا ساکنان در نظر گرفته شدهاند و در سند مالکیت یک واحد بهصورت اختصاصی نیامدهاند، مشاع محسوب میشوند
مهمترین قسمتهای مشاع ساختمان عبارتاند از:
- راهروها و راهپلهها
- آسانسور و فضای مربوط به آن
- ورودی و لابی ساختمان
- پشتبام
- حیاط و محوطه مشترک ساختمان
- نمای خارجی ساختمان
- تأسیسات و تجهیزات مشترک مانند موتورخانه، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی مشترک و لولههای اصلی
- پارکینگهای مشاع و مسیرهای عبور و مرور خودرو
- فضاهای مشترک مانند اتاق تأسیسات و محل قرارگیری کنتورهای مشترک
- دیوارها، سقفها و کفهایی که بین قسمتهای اختصاصی و مشترک قرار دارند، در حدود مقرر قانونی
نکته مهم: مشاع بودن یک قسمت به این معنا نیست که هر شخص میتواند هر طور که بخواهد از آن استفاده کند. استفاده از مشاعات باید بهگونهای باشد که مزاحم استفاده متعارف سایر ساکنان نشود و حقوق دیگران را تضییع نکند
همچنین ممکن است بعضی قسمتها مانند پارکینگ یا حیاط در یک ساختمان، بسته به سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی، اختصاصی یا مشاع باشند؛ بنابراین برای تشخیص دقیق، باید مدارک ملک بررسی شود
قوانین استفاده از مشاعات ساختمان
مشاعات ساختمان متعلق به همه مالکان است و هیچکس نمیتواند بدون رعایت قانون و حقوق سایر ساکنان، از این قسمتها استفاده اختصاصی کند. استفاده از مشاعات باید بهگونهای باشد که مزاحم آسایش دیگران نشود و حق استفاده سایر ساکنان را محدود نکند
- استفاده اختصاصی از مشاعات ممنوع است
راهرو، راهپله، حیاط، پشتبام، لابی و سایر قسمتهای مشترک را نمیتوان بدون مجوز قانونی به فضای اختصاصی یک واحد تبدیل کرد؛ برای مثال، تصرف بخشی از راهرو یا حیاط و استفاده دائمی از آن بهعنوان فضای شخصی مجاز نیست
- ۲. قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات
گذاشتن کفش، جاکفشی، دوچرخه، کارتن، گلدان، کمد و سایر وسایل شخصی در راهرو، راهپله و ورودی ساختمان، در صورتی که موجب اشغال یا ایجاد مزاحمت برای دیگران شود، مجاز نیس
- ۳. مسدود کردن مسیرهای عبور ممنوع است
هیچ مالکی یا ساکنی نباید با قرار دادن وسایل، خودرو یا هر مانع دیگری، مسیر رفتوآمد در راهرو، راهپله، حیاط یا سایر قسمتهای مشترک را مسدود یا محدود کند
- ۴. استفاده از پشتبام
پشتبام در اصل از قسمتهای مشترک ساختمان است و استفاده از آن باید با رعایت حقوق همه مالکان و مقررات ساختمان انجام شود. هیچ واحدی نمیتواند بدون مجوز، بخشی از پشتبام را تصرف یا به فضای اختصاصی خود تبدیل کند
- ۵. تغییر در نمای ساختمان
نمای ساختمان از قسمتهای مشترک محسوب میشود. بنابراین مالک یک واحد نمیتواند بدون رعایت مقررات و تصمیمات قانونی ساختمان، در نمای خارجی ساختمان تغییراتی ایجاد کند که ظاهر یا هماهنگی نمای ساختمان را تغییر دهد
- ۶. استفاده از حیاط و فضای سبز
حیاط و فضای سبز مشترک باید برای استفاده متعارف همه ساکنان باقی بماند. اختصاص دادن بخشی از آن به یک واحد، کاشت یا نصب وسایل بهگونهای که استفاده دیگران را محدود کند یا تغییر اساسی در فضای مشترک، بدون مجوز لازم مجاز نیست
- ۷. پارک خودرو در قسمتهای مشاع
پارک خودرو فقط در محل اختصاصیافته یا محلهایی که برای پارک عمومی ساختمان تعیین شدهاند امکانپذیر است. پارک خودرو در مسیر عبور، جلوی درِ پارکینگ دیگران، حیاط یا سایر قسمتهای مشترک بهنحوی که موجب مزاحمت شود، مجاز نیست
- ۸. استفاده صحیح از آسانسور
آسانسور جزء قسمتهای مشترک ساختمان است و همه ساکنان حق استفاده متعارف از آن را دارند. استفاده نادرست، ایجاد خسارت، حمل بار بیش از ظرفیت مجاز یا استفادهای که موجب آسیب به آسانسور شود، ممنوع است
- ۹. ایجاد سر و صدا در مشاعات
ایجاد سر و صدای غیرمتعارف در راهرو، راهپله، حیاط، پشتبام و سایر قسمتهای مشترک که موجب سلب آسایش ساکنان شود، میتواند موجب مسئولیت فرد ایجادکننده شود
- ۱۰. نگهداری وسایل خطرناک یا مزاحم
قرار دادن مواد قابل اشتعال، وسایل خطرناک یا موادی که باعث ایجاد بوی نامطبوع، آلودگی یا خطر برای ساکنان شوند، در قسمتهای مشترک ساختمان ممنوع است
- ۱۱. تغییر یا دستکاری تأسیسات مشترک
تأسیسات مشترک ساختمان مانند لولههای اصلی، سیستمهای مشترک گرمایش و سرمایش، موتورخانه و سایر تجهیزات عمومی، نباید بدون مجوز و هماهنگی لازم دستکاری یا جابهجا شوند
- ۱۲. نصب تابلو، کولر و تجهیزات در قسمتهای مشترک
نصب هرگونه وسیله، تابلو، دوربین، کولر، آنتن یا تجهیزات دیگر در قسمتهای مشترک یا نمای ساختمان، در صورتی که نیازمند تغییر در مشاعات یا نمای ساختمان باشد، باید مطابق مقررات ساختمان و تصمیمات قانونی مربوط انجام شود
- ۱۳. تصرف مشاعات با عنوان «استفاده انحصاری»
صرف اینکه یک واحد مدت زیادی از بخشی از مشاعات استفاده کرده باشد، بهتنهایی به معنای مالکیت آن قسمت نیست. استفاده طولانیمدت از مشاعات، بدون وجود مستند قانونی، حق مالکیت اختصاصی ایجاد نمیکند
- ۱۴. حق استفاده همه مالکان از مشاعات
هیچکس نمیتواند با قفل کردن، نصب مانع، تغییر مسیر یا هر اقدام دیگری، سایر مالکان را از استفاده متعارف از قسمتهای مشترک محروم کند
- ۱۵. رعایت حقوق همسایگان
استفاده از مشاعات باید با رعایت آرامش، نظافت، ایمنی و حقوق سایر ساکنان انجام شود. حق استفاده از مشاعات به معنای اختیار نامحدود برای هر نوع استفاده نیست
: نکته مهم حقوقی
در ساختمانهای آپارتمانی، تشخیص اینکه یک قسمت اختصاصی، مشاع یا دارای حق استفاده اختصاصی است، صرفاً بر اساس عرف یا گفته ساکنان انجام نمیشود و ممکن است نیاز به بررسی سند مالکیت، صورتمجلس تفکیکی و مقررات مربوط به ساختمان داشته باشد
پارکینگ و انباری؛ اختصاصی یا مشاع؟
یکی از مواردی که در معاملات آپارتمانها باعث اختلاف میشود، وضعیت پارکینگ و انباری است. برخلاف تصور عمومی، پارکینگ و انباری را نمیتوان صرفاً بر اساس محل قرارگیری یا نحوه استفاده، اختصاصی یا مشاع دانست؛ بلکه سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی تعیینکننده وضعیت حقوقی آنهاست
- پارکینگ اختصاصی
اگر پارکینگ در سند مالکیت یا صورتمجلس تفکیکی به یک واحد اختصاص داده شده باشد، آن پارکینگ متعلق به همان واحد است و سایر مالکان حق استفاده از آن را ندارند.
مالک نیز نمیتواند بدون مجوز قانونی، حق استفاده از پارکینگ اختصاصی خود را بهگونهای تغییر دهد که موجب تضییع حقوق سایر ساکنان یا ایجاد مزاحمت برای آنها شود.
- پارکینگ مشاع
گاهی محل پارک خودرو جزء مشاعات ساختمان است و برای استفاده مشترک مالکان در نظر گرفته شده است. در این حالت، هیچ واحدی بهطور خودکار مالک یک جای پارک مشخص نیست و نحوه استفاده باید مطابق سند، مقررات ساختمان و توافق یا تصمیم معتبر مالکان باشد.
- انباری اختصاصی
اگر انباری در سند یا صورتمجلس تفکیکی به یک واحد اختصاص داده شده باشد، انباری اختصاصی محسوب میشود و مالک همان واحد حق استفاده از آن را دارد.
- انباری مشاع
اگر فضای انباری جزء قسمتهای مشترک ساختمان باشد و به واحد خاصی اختصاص داده نشده باشد، استفاده از آن باید با رعایت حقوق سایر مالکان و مقررات ساختمان انجام شود و یک مالک نمیتواند آن را بهصورت انحصاری تصرف کند.
نکته طلایی در خرید آپارتمان
قبل از خرید یک واحد، فقط به گفته فروشنده یا محل قرارگیری پارکینگ و انباری اکتفا نکنید.
حتماً بررسی کنید:
پارکینگ در سند یا صورتمجلس تفکیکی به واحد اختصاص داده شده است یا خیر.
شماره و محل پارکینگ با مدارک ملک مطابقت دارد یا خیر.
انباری دارای شماره و مساحت مشخص است یا خیر.
پارکینگ یا انباری جزء مشاعات محسوب میشود یا اختصاصی.
حدود و مشخصات آن با وضعیت واقعی ساختمان مطابقت دارد یا خیر.
شارژ ساختمان چیست و شامل چه هزینههایی میشود؟
شارژ ساختمان به هزینههایی گفته میشود که برای اداره، نگهداری، نظافت، تعمیر و تأمین هزینههای قسمتهای مشترک ساختمان از مالکان یا ساکنان دریافت میشود.
شارژ ساختمان معمولاً شامل چه هزینههایی است؟
بسته به شرایط و امکانات هر ساختمان، شارژ میتواند شامل موارد زیر باشد::
برق قسمتهای مشترک مانند راهرو، پارکینگ و راهپله
آب مصرفی مشترک در صورت وجود کنتور مشترک
هزینه سرویس و نگهداری آسانسور
هزینه نظافت و رفتوروب قسمتهای مشترک
هزینه جمعآوری و مدیریت زباله
حقوق سرایدار، نگهبان یا نیروی خدماتی
هزینه تعمیر و نگهداری تأسیسات مشترک
هزینه نگهداری موتورخانه و سیستمهای گرمایشی یا سرمایشی مشترک
نگهداری فضای سبز و حیاط مشترک
سرویس و نگهداری تجهیزات ایمنی و آتشنشانی
هزینههای لازم برای تعمیر و نگهداری قسمتهای مشترک ساختمان
هزینههای مربوط به اداره و مدیریت ساختمان
نکته مهم
مبلغ و نحوه محاسبه شارژ در همه ساختمانها یکسان نیست و به تعداد واحدها، متراژ، امکانات ساختمان، میزان مصرف و تصمیمات معتبر ساختمان بستگی دارد.
همچنین باید توجه داشت که هر هزینهای الزاماً جزو شارژ ماهانه نیست؛ برخی هزینههای اساسی و فوقالعاده ممکن است جداگانه از مالکان مطالبه شوند.
بنابراین، بهتر است پیش از خرید یا اجاره آپارتمان، درباره مبلغ شارژ، نحوه محاسبه آن و بدهی احتمالی واحد از مدیر ساختمان یا مالک استعلام کنید
شارژ بر اساس متراژ است یا تعداد افراد؟
یکی از پرسشهای رایج در ساختمانهای آپارتمانی این است که شارژ هر واحد باید بر اساس متراژ محاسبه شود یا تعداد ساکنان؟
پاسخ این است که همه هزینههای ساختمان به یک روش محاسبه نمیشوند. طبق قانون، هزینههای مشترک ساختمان ممکن است بر اساس مساحت زیربنای اختصاصی هر واحد یا بهصورت مساوی بین واحدها تقسیم شوند؛ بنابراین نمیتوان گفت شارژ همیشه بر اساس متراژ یا همیشه بر اساس تعداد افراد است.
هزینههایی که معمولاً بر اساس متراژ تقسیم میشوند
هزینههایی که به مساحت اختصاصی واحدها ارتباط دارند، اصولاً بر مبنای نسبت مساحت هر واحد به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان محاسبه میشوند.
هزینههایی که میتوانند بهصورت مساوی تقسیم شوند
برخی هزینهها ارتباط مستقیمی با متراژ ندارند؛ برای مثال، هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان یا نگهداری آسانسور میتواند طبق مقررات مربوط، بهصورت مساوی میان واحدها تقسیم شود.
تعداد ساکنان چه نقشی دارد؟
تعداد افراد ساکن در یک واحد میتواند در هزینههایی که میزان مصرف در آنها اهمیت دارد، مانند آب مشترک یا برخی هزینههای مصرفی، در نحوه تقسیم هزینه مؤثر باشد؛ البته روش دقیق محاسبه باید مطابق قانون و تصمیم معتبر ساختمان باشد.
نکته مهم
متراژ و تعداد ساکنان دو معیار متفاوت هستند و نباید آنها را یکی دانست. نحوه محاسبه هزینههای مشترک باید بر اساس نوع هزینه، قانون و مقررات ساختمان تعیین شود.
بنابراین اگر در ساختمانی درباره نحوه تقسیم شارژ اختلاف وجود دارد، بهتر است ابتدا مشخص شود هزینه موردنظر دقیقاً مربوط به چه چیزی است و سپس نحوه قانونی تقسیم آن بررسی شود
شارژ واحد خالی چگونه محاسبه میشود؟
خالی بودن یک واحد آپارتمان، بهطور معمول باعث نمیشود مالک از پرداخت هزینههای مشترک ساختمان معاف شود. مالک یا استفادهکننده، حسب مورد، همچنان موظف به پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک ساختمان است.
آیا واحد خالی هم باید شارژ بدهد؟
بله. حتی اگر یک واحد برای مدتی خالی باشد و کسی در آن سکونت نداشته باشد، هزینههایی که مربوط به نگهداری و اداره قسمتهای مشترک ساختمان هستند، همچنان وجود دارند.
برای مثال، هزینههایی مانند::
- نگهداری و سرویس آسانسور
- نظافت قسمتهای مشترک
- حقوق سرایدار یا نگهبان
- تعمیر و نگهداری تأسیسات مشترک
- هزینههای مربوط به نگهداری ساختمان
صرفاً به دلیل خالی بودن یک واحد از بین نمیروند.
هزینههای مصرفی چطور؟
در مورد هزینههایی که مستقیماً به میزان مصرف مربوط هستند، مانند برخی هزینههای آب یا گاز مشترک، نحوه محاسبه میتواند متفاوت باشد و باید مطابق قانون و نحوه تقسیم هزینههای ساختمان تعیین شود.
بنابراین، واحد خالی لزوماً از تمام هزینهها معاف نیست؛ بلکه باید بین هزینههای ثابت و هزینههای وابسته به مصرف تفاوت قائل شد.
نکته مهم برای مالک واحد خالی
اگر مالک قصد دارد واحد خود را برای مدت طولانی خالی نگه دارد، بهتر است از مدیر ساختمان درباره مبلغ شارژ ثابت، هزینههای مصرفی و هزینههای فوقالعاده استعلام بگیرد و بدهی شارژ واحد را بهطور منظم پرداخت کند.
خالی بودن واحد، بهتنهایی دلیل قانونی برای نپرداختن شارژ ساختمان نیست!
مسئول پرداخت شارژ؛ مالک یا مستأجر؟
در یک واحد اجارهای، مسئول پرداخت شارژ به نوع هزینه و توافق میان مالک و مستأجر بستگی دارد. بنابراین نمیتوان گفت تمام هزینههای ساختمان همیشه بر عهده مالک یا همیشه بر عهده مستأجر است.
هزینههای جاری ساختمان
هزینههایی مانند نظافت، نگهداری آسانسور، برق مشاعات و هزینههای معمول اداره ساختمان معمولاً از هزینههای جاری محسوب میشوند و میتوان پرداخت آنها را در قرارداد اجاره بر عهده مستأجر قرار داد.
هزینههای اساسی و مربوط به مالکیت
هزینههایی که مربوط به تعمیرات اساسی و حفظ خود بنا و تأسیسات اساسی ساختمان هستند، اصولاً بر عهده مالک قرار میگیرند؛ مگر اینکه در قرارداد به شکل دیگری توافق شده باشد و آن توافق با قوانین مربوط تعارض نداشته باشد.
توافق در قرارداد اجاره
بهترین کار این است که هنگام تنظیم قرارداد، دقیقاً مشخص شود:
«هزینههای جاری ساختمان بر عهده مستأجر و هزینههای اساسی و سرمایهای ساختمان بر عهده مالک است.»
البته بهتر است نوع هزینهها بهصورت دقیق در قرارداد ذکر شود تا در آینده درباره مسئول پرداخت اختلافی ایجاد نشود.
نکته مهم
حتی اگر طبق قرارداد، پرداخت شارژ بر عهده مستأجر باشد، مالک نمیتواند صرفاً به دلیل اینکه واحد را اجاره داده است، نسبت به بدهیهای ساختمان بیتفاوت باشد. در صورت ایجاد بدهی، مسئولیت قانونی در برابر ساختمان باید بر اساس قانون، قرارداد و شرایط مورد بررسی قرار گیرد.
پس هنگام اجاره آپارتمان، فقط مبلغ اجاره را مشخص نکنید؛ تکلیف شارژ، تعمیرات و سایر هزینههای ساختمان را نیز شفاف و مکتوب کنید
اگر یک واحد شارژ ساختمان را پرداخت نکند، چه میشود؟
پرداخت شارژ ساختمان یک مسئولیت قانونی است و هیچ واحدی نمیتواند صرفاً به دلیل نارضایتی از نحوه مدیریت ساختمان یا اختلاف با مدیر، از پرداخت سهم خود خودداری کند.
اگر مالک یا استفادهکننده، شارژ و هزینههای مشترک را در موعد مقرر پرداخت نکند، مدیر ساختمان میتواند برای مطالبه بدهی، مراحل قانونی لازم را طی کند.
روند مطالبه شارژ پرداختنشده
- اعلام مبلغ بدهی
ابتدا مبلغ شارژ و بدهی واحد به مالک یا استفادهکننده اعلام میشود.
- مطالبه رسمی بدهی
در صورت ادامه عدم پرداخت، مدیر ساختمان میتواند مطابق مقررات، بدهی را بهصورت رسمی مطالبه کند.
- پیگیری از طریق مراجع قانونی
اگر بدهی همچنان پرداخت نشود، امکان پیگیری قانونی و مطالبه هزینههای مشترک از طریق مراجع صالح وجود دارد.
آیا مدیر میتواند شخصاً آب، برق یا گاز واحد را قطع کند؟
مدیر ساختمان نمیتواند خودسرانه و بدون رعایت تشریفات قانونی، خدمات اختصاصی یک واحد را قطع کند. اقدام قانونی برای وصول شارژ باید مطابق مقررات مربوط انجام شود.
یک نکته مهم برای مالک و مستأجر
اگر واحد اجارهای باشد، باید قرارداد اجاره و مقررات مربوط بررسی شود تا مشخص شود پرداخت هزینه موردنظر بر عهده چه کسی است. با این حال، اختلاف مالک و مستأجر نباید باعث نادیده گرفتن بدهی ساختمان شود.
اختیارات مدیر ساختمان چیست؟
مدیر ساختمان مسئول اداره و نگهداری قسمتهای مشترک ساختمان و اجرای تصمیمات قانونی مجمع عمومی مالکان است. به بیان ساده، مدیر وظیفه دارد ساختمان را اداره کند و برای حفظ نظم، ایمنی و امکانات مشترک آن اقدامات لازم را انجام دهد.
مهمترین اختیارات مدیر ساختمان
- اداره و نگهداری قسمتهای مشترک
مدیر میتواند برای نظافت، نگهداری و تعمیر قسمتهای مشترک مانند راهرو، آسانسور، حیاط، پشتبام و تأسیسات مشترک اقدام کند.
- دریافت شارژ و هزینههای مشترک
مدیر مسئول مطالبه و دریافت سهم هر واحد از هزینههای مشترک ساختمان است و باید هزینهها را مطابق مقررات و تصمیمات معتبر ساختمان مدیریت کند.
- پرداخت هزینههای ساختمان
مدیر میتواند هزینههای ضروری مربوط به اداره ساختمان، مانند برق مشاعات، نظافت، سرویس آسانسور و تعمیرات لازم را از محل وجوه ساختمان پرداخت کند.
- پیگیری بدهی واحدها
اگر مالک یا استفادهکنندهای سهم خود از هزینههای مشترک را پرداخت نکند، مدیر میتواند مطابق قانون برای مطالبه بدهی و پیگیری آن از مسیر قانونی اقدام کند.
- اجرای تصمیمات مجمع عمومی
مدیر موظف است تصمیماتی را که بهصورت قانونی توسط مجمع عمومی مالکان اتخاذ شده است، اجرا کند.
- اقدام برای تعمیرات ضروری
در مواردی که تعمیر یا اقدامی برای حفظ و نگهداری ساختمان ضروری باشد، مدیر میتواند در حدود اختیارات قانونی و مصوبات ساختمان برای انجام آن اقدام کند.
- انعقاد قرارداد برای خدمات ساختمان
مدیر میتواند برای انجام خدمات موردنیاز ساختمان، مانند نظافت، نگهداری آسانسور یا تعمیر تأسیسات، در حدود اختیارات خود و مصوبات مجمع، با افراد یا شرکتهای مربوط قرارداد منعقد کند.
- نگهداری حسابها و اسناد ساختمان
مدیر باید هزینهها و درآمدهای ساختمان را ثبت و اسناد و مدارک مربوط به امور مالی ساختمان را نگهداری کند تا امکان بررسی آنها وجود داشته باشد.
مدیر ساختمان چه اختیاراتی ندارد؟
مدیر ساختمان مالک قسمتهای مشاع نیست و نمیتواند شخصاً درباره آنها هر تصمیمی که بخواهد بگیرد.
برای مثال، مدیر نمیتواند:
- یک قسمت مشاع را بهطور دائمی به یک واحد اختصاص دهد.
- بدون مجوز قانونی، بخشی از مشاعات را تصرف یا واگذار کند.
- بدون رعایت مقررات، تغییر اساسی در ساختمان ایجاد کند.
- برای اجرای تصمیم شخصی خود، حقوق سایر مالکان را محدود کند.
- خودسرانه آب، برق یا گاز یک واحد را قطع کند.
نکته مهم
اختیارات مدیر ساختمان نامحدود نیست. حدود اختیار او از قانون، تصمیمات مجمع عمومی مالکان و مقررات ساختمان ناشی میشود.
بنابراین، مدیر باید میان «اداره ساختمان» و «تصمیمگیری درباره حقوق مالکان» تفاوت قائل شود؛ اداره امور جاری ساختمان در حوزه وظایف اوست، اما تصمیمات مهم و اساسی باید در چارچوب صلاحیت مجمع عمومی و مقررات قانونی اتخاذ شوند
تغییر در نمای ساختمان بدون اجازه سایر مالکان
نمای خارجی ساختمان از قسمتهای مشترک ساختمان محسوب میشود و یک مالک نمیتواند صرفاً به دلیل مالکیت واحد خود، هر تغییری که بخواهد در نمای ساختمان ایجاد کند.
برای مثال، تغییر رنگ یا مصالح نما، نصب تابلو یا تجهیزات، ایجاد تغییرات ظاهری در پنجرهها و بالکن یا هر اقدامی که ظاهر و وضعیت نمای مشترک را تغییر دهد، باید با رعایت مقررات قانونی و تصمیمات معتبر مالکان ساختمان انجام شود
.
آیا یک مالک میتواند به تنهایی نمای واحد خود را تغییر دهد؟
خیر، در مواردی که تغییر موجب دستکاری یا تغییر در نمای مشترک ساختمان شود، مالک نمیتواند صرفاً با تصمیم شخصی خود اقدام کند.
حتی اگر تغییر فقط مربوط به قسمت مقابل واحد او باشد، ممکن است چون نمای ساختمان جزء مشاعات است، بر ظاهر کلی ساختمان و حقوق سایر مالکان تأثیر بگذارد
تصمیمگیری درباره نمای ساختمان
.
تصمیمات مربوط به تغییرات اساسی در قسمتهای مشترک باید مطابق قانون تملک آپارتمانها، مقررات ساختمان و تصمیمات معتبر مجمع عمومی مالکان انجام شود.
بنابراین پیش از هرگونه تغییر در نما، بهتر است موضوع در مجمع مالکان مطرح و نحوه تصمیمگیری و میزان موافقت لازم بررسی شود
.
اگر یک مالک بدون هماهنگی نما را تغییر دهد چه؟
.
در صورتی که تغییر انجامشده برخلاف مقررات یا تصمیمات معتبر ساختمان باشد و به حقوق سایر مالکان یا وضعیت مشاعات لطمه بزند، سایر مالکان میتوانند از مراجع قانونی صالح برای جلوگیری از ادامه تخلف یا پیگیری موضوع استفاده کنند
.
نکته طلایی
.
نمای ساختمان فقط متعلق به واحدی نیست که از آن استفاده میکند؛ نما بخشی از هویت مشترک ساختمان است.
بنابراین قبل از تغییر در ظاهر بیرونی ساختمان، حتی اگر تغییر از نظر یک مالک کوچک و شخصی به نظر برسد، ابتدا باید وضعیت حقوقی آن و مقررات ساختمان بررسی شود
حیوانات خانگی در آپارتمان و مشاعات
نگهداری حیوان خانگی در آپارتمان، بهخودیخود به این معنا نیست که مالک یا مستأجر میتواند بدون رعایت حقوق سایر ساکنان، حیوان را در تمام قسمتهای ساختمان آزادانه نگهداری یا جابهجا کند.
ملاک اصلی، رعایت مقررات ساختمان، بهداشت، ایمنی و آسایش سایر ساکنان است.
نگهداری حیوان در داخل واحد
اگر نگهداری حیوان خانگی در داخل واحد باعث ایجاد مزاحمت، آلودگی، بوی نامطبوع، سر و صدای غیرمتعارف یا تهدیدی برای سلامت و ایمنی سایر ساکنان نشود، موضوع باید با توجه به قوانین و مقررات مربوط بررسی شود.
با این حال، مالک یا مستأجر موظف است از ایجاد مزاحمت برای همسایگان جلوگیری کند و مسئولیت خسارت یا آلودگی ایجادشده را بر عهده داشته باشد.
رفتوآمد حیوان در مشاعات
راهرو، راهپله، آسانسور، حیاط و سایر قسمتهای مشترک متعلق به همه ساکنان است. هنگام عبور حیوان از این قسمتها باید حقوق سایر ساکنان رعایت شود و از ایجاد ترس، مزاحمت، آلودگی یا خطر جلوگیری شود.
نظافت مشاعات
اگر حیوان خانگی باعث کثیف شدن راهرو، آسانسور، حیاط یا سایر قسمتهای مشترک شود، صاحب حیوان باید آلودگی ایجادشده را فوراً برطرف و نظافت محل را انجام دهد.
ایجاد مزاحمت یا خطر
اگر حیوان باعث سر و صدای مداوم، بوی نامطبوع، آلودگی، آسیب به قسمتهای ساختمان یا ایجاد خطر برای سایر ساکنان شود، موضوع میتواند از طریق مقررات ساختمان و مراجع قانونی مربوط پیگیری شود.
نکته مهم
حق نگهداری از حیوان خانگی نباید باعث تضییع حق آسایش و امنیت سایر ساکنان شود.
بنابراین، در آپارتماننشینی باید میان حق استفاده از واحد اختصاصی و حق سایر ساکنان برای برخورداری از محیطی آرام، سالم و ایمن تعادل برقرار شود
نکات مهم خرید ملک درباره شارژ و بدهی ساختمان
قبل از خرید آپارتمان، فقط قیمت ملک و مشخصات آن را بررسی نکنید. وضعیت شارژ و بدهیهای ساختمان نیز میتواند برای خریدار اهمیت زیادی داشته باشد. بهتر است پیش از امضای قرارداد، وضعیت مالی واحد و ساختمان بهطور دقیق مشخص شود.
قبل از معامله این موارد را بررسی کنید:
- . بدهی شارژ واحد را استعلام کنید
از مدیر ساختمان درباره مبلغ شارژ پرداختنشده، بدهیهای قبلی و هزینههای فوقالعاده واحد سؤال کنید.
- بدهیهای مربوط به تعمیرات ساختمان را بررسی کنید
ممکن است ساختمان در آستانه یک تعمیر اساسی مانند تعمیر آسانسور، پشتبام، نما یا تأسیسات مشترک باشد و هزینهای برای مالکان در نظر گرفته شده باشد.
- مبلغ شارژ ماهانه را بپرسید
قبل از خرید بدانید شارژ ماهانه ساختمان چقدر است و این مبلغ صرف چه هزینههایی میشود.
- نحوه محاسبه شارژ را مشخص کنید
بررسی کنید شارژ بر چه اساسی میان واحدها تقسیم میشود و آیا هزینههای مصرفی و هزینههای ثابت جداگانه محاسبه میشوند یا خیر.
- وضعیت حساب ساختمان را بررسی کنید
در صورت امکان، درباره وضعیت مالی ساختمان، بدهیهای سایر واحدها و هزینههای پیشبینیشده از مدیر ساختمان اطلاعات بگیرید.
- تکلیف بدهی شارژ را در قرارداد مشخص کنید
اگر واحد دارای بدهی شارژ است، تکلیف پرداخت آن را صریحاً در قرارداد بنویسید.
البته متن قرارداد باید متناسب با شرایط واقعی معامله تنظیم شود.
نکته طلایی برای خریداران
قبل از پرداخت کامل ثمن و تحویل نهایی ملک، وضعیت شارژ و بدهیهای ساختمان را روشن کنید.
به گفته شفاهی فروشنده اکتفا نکنید؛ مبلغ بدهی و نحوه تسویه آن را مکتوب کنید تا بعداً درباره مسئول پرداخت هزینهها اختلافی ایجاد نشود.
یک بررسی مهم دیگر
هنگام خرید آپارتمان، علاوه بر بدهی شارژ، درباره پارکینگ، انباری، هزینههای تعمیرات اساسی و تصمیمات اخیر مجمع ساختمان نیز سؤال کنید.
گاهی یک واحد ظاهراً بدهی شارژ ندارد، اما ساختمان هزینهای سنگین برای تعمیرات اساسی در پیش دارد که خریدار از آن بیخبر است
معامله مطمئن فقط به معنای بررسی خود ملک نیست؛ وضعیت مالی و حقوقی ساختمان را هم بررسی کنید
چکلیست حقوقی قبل از خرید آپارتمان
قبل از امضای قرارداد و پرداخت وجه، فقط ظاهر و قیمت ملک را بررسی نکنید. وضعیت حقوقی، مدارک، بدهیها و قسمتهای مشترک ساختمان را نیز بررسی کنید.
مدارک و مالکیت
- اصل سند مالکیت بررسی شد.
- هویت فروشنده با مشخصات سند مطابقت دارد.
- مشخصات ملک، پلاک ثبتی و آدرس با مدارک مطابقت دارد.
- وضعیت رهن، بازداشت یا محدودیت نقلوانتقال ملک بررسی شد.
- در صورت وجود وکالتنامه، اعتبار و حدود اختیارات وکیل بررسی شد.
پارکینگ و انباری
- وضعیت اختصاصی یا مشاع بودن پارکینگ مشخص شد.
- شماره و محل پارکینگ با سند و صورتمجلس تفکیکی مطابقت دارد.
- انباری واحد مشخص و با مدارک ملک مطابقت دارد.
- متراژ و حدود پارکینگ و انباری بررسی شد.
شارژ و بدهیهای ساختمان
مبلغ شارژ ماهانه مشخص شد.
بدهی شارژ واحد تا تاریخ معامله از مدیر ساختمان استعلام شد.
بدهی یا هزینه فوقالعاده مربوط به تعمیرات ساختمان بررسی شد.
وضعیت مالی ساختمان و هزینههای مهم پیشِرو بررسی شد.
تکلیف پرداخت بدهیهای قبلی در قرارداد مشخص شد.
وضعیت مشاعات و تعمیرات
وضعیت آسانسور و تأسیسات مشترک بررسی شد.
تعمیرات اساسی موردنیاز ساختمان مشخص شد.
درباره تصمیمات اخیر مجمع مالکان سؤال شد.
مشخص شد آیا ساختمان درگیر اختلاف یا هزینه مشترک قابلتوجهی است یا خیر.
قرارداد و پرداخت
مبلغ معامله و نحوه پرداخت دقیقاً در قرارداد درج شد.
زمان تحویل ملک مشخص شد.
زمان حضور در دفترخانه و انتقال سند مشخص شد.
تکلیف بدهیهای مربوط به قبل و بعد از تحویل مشخص شد.
در صورت پرداخت با چک، مشخصات و شرایط چکها بهطور دقیق در قرارداد درج شد.
برای تخلف از تعهدات، ضمانت اجرای مناسب در قرارداد پیشبینی شد.
قبل از تحویل ملک
کلیدها و ملحقات ملک تحویل گرفته شد.
وضعیت پارکینگ و انباری هنگام تحویل بررسی شد.
قبوض و هزینههای مربوط به دوره قبل از تحویل مشخص و تسویه شد.
صورتجلسه تحویل ملک تنظیم شد.
مهمترین نکته
هیچوقت صرفاً بر اساس گفته فروشنده یا مشاور املاک معامله را نهایی نکنید. مدارک ملک، وضعیت مالکیت، بدهیها، پارکینگ و انباری و سایر تعهدات را بررسی و موارد مهم را بهصورت مکتوب در قرارداد درج کنید.
«خرید مطمئن، از بررسی دقیق قبل از امضای قرارداد شروع میشود.
خانهای که میخرید، فقط یک ملک نیست؛ مجموعهای از حقوق و مسئولیتهاست. آنها را قبل از معامله بشناسید