اجاره مسکونی؛ مهمترین حقوق و تکالیف موجر و مستأجر
اجاره مسکونی قراردادی است که به موجب آن، مستأجر در برابر پرداخت اجارهبها، حق استفاده از منافع ملک را برای مدت معین به دست میآورد. روابط طرفین علاوه بر مفاد قرارداد، تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر است.
نکات مهم قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره باید حداقل موارد زیر بهطور روشن مشخص شود:
- مشخصات کامل موجر و مستأجر
- مشخصات و نشانی دقیق ملک
- مدت اجاره
- مبلغ ودیعه یا قرضالحسنه
- میزان و موعد پرداخت اجارهبها
- تاریخ تحویل و تخلیه ملک
- وضعیت ملک و امکانات و لوازم موجود
- مسئولیت تعمیرات و هزینههای مربوط به ملک
- شرایط فسخ یا تمدید قرارداد، در صورت توافق
نکته: ابهام در مدت اجاره، مبلغ اجاره یا شرایط تحویل ملک میتواند در زمان بروز اختلاف، موجب ایجاد مشکل حقوقی شود.
آیا ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری الزامی است؟
مطابق ماده ۲اصلاحی قانون روابط موجر و مستأجر، در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه تصریح و قرارداد در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود. پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد مورد اعتماد طرفین، شناسه یا کد رهگیری اخذ میشود.
آیا قرارداد اجاره شفاهی معتبر است؟
اصل بر این است که قرارداد اجاره میتواند با توافق طرفین ایجاد شود؛ اما برای اثبات رابطه استیجاری و استفاده از آثار و ضمانتاجراهای قانونی، تنظیم قرارداد کتبی و رعایت الزامات قانونی ثبت آن اهمیت اساسی دارد.
بنابراین توصیه میشود از اجاره شفاهی خودداری و تمام توافقات در قرارداد درج شود.
آیا موجر میتواند هر زمان مستأجر را بیرون کند؟
خیر. صرف مالک بودن، به موجر اجازه تخلیه خودسرانه مستأجر را نمیدهد.
در صورت پایان مدت اجاره یا تحقق شرایط قانونی تخلیه، موجر باید از طریق مرجع صالح و مطابق تشریفات قانونی اقدام کند. تخلیه بدون رعایت مقررات قانونی میتواند برای موجر مسئولیت ایجاد کند.
اگر مدت اجاره تمام شود و مستأجر تخلیه نکند چه میشود؟
در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، در صورت وجود شرایط قانونی، موجر میتواند پس از پایان مدت اجاره برای دستور تخلیه اقدام کند. شرایط قرارداد و نحوه تنظیم و ثبت آن در امکان استفاده از این سازوکار اهمیت دارد.
تفاوت «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» چیست؟
دستور تخلیه در مواردی صادر میشود که شرایط قانونی آن وجود داشته باشد؛ از جمله در بسیاری از موارد، پایان مدت اجاره و رعایت الزامات قانونی قرارداد.
اما در مواردی که موضوع نیازمند رسیدگی ماهوی و اثبات ادعا باشد، ممکن است شخص ناگزیر از طرح دعوی تخلیه و دریافت حکم تخلیه شود.
بنابراین هر قرارداد اجارهای الزاماً با یک روش واحد قابل تخلیه نیست.
اگر مستأجر اجارهبها را نپردازد چه؟
عدم پرداخت اجارهبها میتواند موجب ایجاد حق مطالبه اجور معوقه برای موجر شود و با توجه به مفاد قرارداد و مقررات حاکم، ممکن است آثار دیگری از جمله امکان فسخ یا تخلیه نیز ایجاد شود.
موجر باید برای مطالبه حقوق خود از مسیر قانونی اقدام کند و نمیتواند شخصاً اقدام به تعویض قفل یا خارج کردن وسایل مستأجر کند.
آیا مستأجر میتواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
اصل بر این است که مستأجر نمیتواند برخلاف قرارداد یا بدون رعایت شرایط قانونی، منافع ملک را به دیگری واگذار کند.
بنابراین پیش از اجاره دادن ملک به شخص ثالث (اجاره مجدد) باید مفاد قرارداد اصلی بررسی شود؛ زیرا ممکن است حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد.
تعمیرات خانه بر عهده موجر است یا مستأجر؟
بهطور کلی، تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع از ملک ضروری است و ناشی از تعدی یا تفریط مستأجر نیست، در موارد قانونی بر عهده موجر قرار میگیرد.
در مقابل، هزینههای جزئی و تعمیراتی که عرفاً مربوط به استفاده روزمره مستأجر است یا خسارتی که در اثر تعدی و تفریط مستأجر ایجاد شده، میتواند بر عهده مستأجر باشد.
بهتر است در قرارداد، مسئولیت هر یک از طرفین درباره تعمیرات بهصورت شفاف تعیین شود.
آیا موجر میتواند ودیعه مستأجر را پس ندهد؟
اصل بر استرداد ودیعه یا تضمین به مستأجر در پایان رابطه استیجاری است.
مطابق ماده ۴قانون روابط موجر و مستأجر، در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه، تضمین یا قرضالحسنه دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک به موجر منوط به استرداد آن وجه یا سند به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست.
آیا موجر میتواند ودیعه را بابت خسارت کسر کند؟
اگر مستأجر نسبت به ملک خسارتی وارد کرده باشد، موضوع باید با توجه به میزان خسارت، مفاد قرارداد و مقررات قانونی بررسی شود.
صرف ادعای خسارت، مجوزی برای برداشت هر مبلغ دلخواه از ودیعه نیست و در صورت اختلاف، امکان مطالبه و رسیدگی قانونی وجود دارد
.آیا مستأجر میتواند قبل از پایان قرارداد ملک را تخلیه کند؟
صرف تمایل مستأجر به تخلیه زودتر از موعد، الزاماً موجب پایان قرارداد و سقوط تعهدات وی نمیشود.
فسخ یا پایان زودتر از موعد قرارداد باید بر اساس حق فسخ قانونی، شرط قراردادی یا توافق طرفین صورت گیرد؛ بنابراین بهتر است هنگام تنظیم قرارداد، تکلیف تخلیه زودهنگام و خسارت احتمالی آن مشخص شود.
مهمترین نکات قبل از امضای اجارهنامه
موجر:
- مالکیت یا اختیار قانونی خود برای اجاره دادن ملک را بررسی کند.
- مشخصات مستأجر را دقیق درج کند.
- مبلغ و تاریخ پرداخت اجارهبها را مشخص کند.
- وضعیت ملک را هنگام تحویل صورتجلسه کند.
- شرایط تخلیه و استرداد ودیعه را شفاف بنویسد.
مستأجر:
- مالکیت و اختیار موجر را بررسی کند.
- ملک را قبل از قرارداد بهطور کامل بازدید کند.
- عیوب و خرابیهای موجود را در قرارداد یا صورتجلسه درج کند.
- رسید پرداخت ودیعه و اجارهبها را نگهداری کند.
- از پرداخت مبالغ بدون دریافت رسید معتبر خودداری کند.
- قرارداد را مطابق الزامات قانونی ثبت و شناسه رهگیری دریافت کند.
جمعبندی
در اجاره مسکونی، مدت قرارداد، مبلغ ودیعه و اجارهبها، نحوه پرداخت، وضعیت ملک، مسئولیت تعمیرات، شرایط تخلیه و نحوه استرداد ودیعه از مهمترین موضوعاتی هستند که باید پیش از امضای قرارداد مشخص شوند.
با توجه به اصلاح ماده ۲قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۴۰۳، ثبت قرارداد اجاره و اخذ شناسه رهگیری نیز از موضوعات مهمی است که موجر و مستأجر نباید نسبت به آن بیتوجه باشند.
