راهنمای رهن و اجاره
رهن و اجاره بدون دردسر
راهنمای حقوقی مستأجر و موجر
از تنظیم قرار داد تا تحویل ملک ، پرداخت اجاره، فسخ ، ودیعه و تخلیه
قبل از اجاره ملک؛ این موارد را بررسی کنید
قبل از پرداخت پول، این موارد را بررسی کنید:
مالک واقعی ملک چه کسی است؟
آیا شخصی که ملک را اجاره میدهد، اختیار قانونی برای این کار دارد؟
اگر چند مالک وجود دارد، وضعیت امضای قرارداد چگونه است؟
مشخصات ملک با سند و مدارک موجود مطابقت دارد؟
ملک دارای بدهی یا مشکل خاصی است؟
وضعیت پارکینگ و انباری مشخص است؟
مبلغ ودیعه و اجاره دقیقاً چقدر است؟
تاریخ شروع و پایان قرارداد چه زمانی است؟
هزینههای ساختمان و شارژ بر عهده چه کسی است؟
هزینه تعمیرات بر عهده موجر است یا مستأجر؟
نکته : هیچ مبلغی را صرفا بر اساس توافق شفاهی پرداخت نکنید
رهن، اجاره و ودیعه؛
سه اصطلاحی که نباید با هم اشتباه بگیرید
وقتی صحبت از اجاره یک خانه میشود، معمولاً با واژههایی مثل «رهن»، «اجاره» و «ودیعه» روبهرو میشویم؛ اصطلاحاتی که در معاملات روزمره گاهی به جای یکدیگر استفاده میشوند، اما از نظر حقوقی و قراردادی باید با دقت بیشتری به آنها نگاه کرد.
اجارهبها
مبلغی است که مستأجر در ازای استفاده از ملک، مطابق قرارداد به موجر پرداخت میکند و معمولاً به صورت ماهانه تعیین میشود. مبلغ اجاره، زمان پرداخت و نحوه پرداخت آن باید بهطور شفاف در قرارداد مشخص شود تا در آینده درباره میزان یا زمان پرداخت اختلافی ایجاد نشود.
ودیعه
مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد در اختیار موجر قرار میدهد و در پایان رابطه اجاره، با توجه به شرایط قرارداد و تعهدات طرفین، باید درباره استرداد آن تعیین تکلیف شود. به همین دلیل، مبلغ ودیعه یکی از مهمترین موضوعاتی است که باید در قرارداد بهصورت دقیق درج شود.
«رهن کامل»
بیشتر یک اصطلاح رایج در معاملات ملکی است که در عرف، برای قراردادهایی به کار میرود که در آن مبلغ قابلتوجهی به عنوان ودیعه پرداخت میشود و اجارهبهای ماهانه بسیار کم یا حتی صفر است.
موارد ضروری در قرارداد اجاره
مشخصات کامل موجر و مستأجر
مشخصات دقیق ملک
آدرس کامل ملک
مدت قرارداد
تاریخ شروع و پایان اجاره
مبلغ ودیعه
مبلغ اجارهبها
نحوه و زمان پرداخت
مشخصات چک یا روش پرداخت، در صورت وجود
وضعیت پارکینگ و انباری
تاریخ و شرایط تحویل ملک
وضعیت وسایل و تجهیزات موجود در ملک
مسئولیت تعمیرات
نحوه پرداخت شارژ ساختمان
مسئولیت پرداخت قبوض
نحوه استفاده از ملک
شرایط فسخ قرارداد
شرایط تمدید قرارداد
شرایط تخلیه ملک
نحوه استرداد ودیعه
خسارت و وجه التزام در صورت تخلف
تعهدات موجر
تعهدات مستأجر
شرایط واگذاری یا اجاره ملک به شخص دیگر
نحوه تحویل کلید
صورتجلسه وضعیت ملک هنگام تحویل
تعداد نسخههای قرارداد
امضای موجر، مستأجر و شهود در موارد لازم
حقوق و تکالیف موجر و مستأجر در قرارداد اجاره
بررسی مهمترین تعهدات، اختلافات و راهکارهای حقوقی در روابط استیجاری
هزینه های تعمیراتی که بر عهده ی مستاجر است
- تعمیر کلید و پریز برق
- هزینه شکستن شیشه ها
- هزینه تعمیر قفل درب
- هزینه تعویض لامپ ها
- هزینه سرویس پکیج
- هزینه تعمیر چکه کردن شیر آب
- هزینه سرویس آسانسور
هزینه های تعمیراتی که بر عهده مالک است
- هزینه تعمیر پنپ آب
- هزینه رنگ آمیزی ساختمان
- هزینه تعمیر مشکل فاضلاب
- هزینه تعمیر اساسی پکیج
- هزینه تعمیر درب پارکینگ
- هزینه تعمیر اساسی آسانسور
- نصب دوربین
- و در آخر هزینه کلی مشاعات
موجر چه زمانی باید ملک را تحویل دهد؟
به محض انعقاد صحیح قرارداد اجاره، موجر و مستأجر نسبت به تعهدات قراردادی خود ملتزم میشوند و موجر باید مورد اجاره را در موعد مقرر و مطابق شرایط توافقشده در اختیار مستأجر قرار دهد.
مطابق مقررات قانون مدنی، موجر مکلف است مورد اجاره را به نحوی تسلیم کند که مستأجر بتواند از آن استفاده مطلوب و متعارف مورد توافق بهرهمند شود. بنابراین، صرف تحویل کلید همیشه به معنای انجام کامل تعهد موجر نیست؛ بلکه ملک باید در وضعیت و شرایطی تحویل شود که امکان استفاده مورد توافق را برای مستأجر فراهم کند.
زمان تحویل ملک چگونه تعیین میشود؟
اصل بر این است که تاریخ و نحوه تحویل، تابع توافق طرفین و مفاد قرارداد اجاره است.
بنابراین اگر در قرارداد صراحتاً نوشته شده باشد که ملک در تاریخ مشخصی تحویل مستأجر میشود، موجر باید در همان موعد برای تحویل اقدام کند.
آیا تحویل کلید بهتنهایی کافی است؟
خیر، همیشه اینطور نیست.
تحویل واقعی ملک باید بهگونهای باشد که مستأجر بتواند از مورد اجاره مطابق قرارداد استفاده کند.
برای مثال اگر ملک قرار بوده بهعنوان واحد مسکونی اجاره داده شود، اما در زمان تحویل فاقد شرایط اساسی لازم برای استفاده متعارف باشد، صرف تحویل کلید لزوماً به معنای اجرای کامل تعهد موجر نیست.
بنابراین بهتر است هنگام تحویل، وضعیت موارد زیر بررسی و ثبت شود:
- وضعیت ظاهری ملک
- سالم بودن تأسیسات و تجهیزات
- کنتورهای آب، برق و گاز
- کلیدهای ورودی و سایر کلیدها
- پارکینگ و انباری
- وسایل و تجهیزات موجود در ملک
- میزان و وضعیت خسارتهای احتمالی
- وضعیت قبوض و بدهیهای مربوط به دوره قبل
- وضعیت شارژ ساختمان
---
---
اگر ملک در زمان تحویل قابل استفاده نباشد چه؟
این موضوع بسیار مهم است.
موجر صرفاً متعهد به «تحویل یک ملک» نیست؛ بلکه باید مورد اجاره را مطابق قرارداد و برای استفاده مورد توافق در اختیار مستأجر قرار دهد.
اگر ملک دارای نقص یا عیبی باشد که استفاده مورد نظر را مختل کند، باید بررسی شود:
آیا عیب هنگام انعقاد قرارداد وجود داشته؟
آیا عیب در زمان تحویل ایجاد شده؟
آیا مستأجر از آن اطلاع داشته است؟
آیا در قرارداد درباره آن توافقی شده است؟
و آیا نقص، استفاده مورد نظر از ملک را مختل میکند؟
اگر مستأجر از تحویل گرفتن ملک خودداری کند چه؟
اگر موجر در موعد مقرر و مطابق قرارداد، ملک را برای تحویل آماده کرده باشد اما مستأجر بدون دلیل موجه از تحویل گرفتن آن خودداری کند، موضوع باید از نظر قراردادی و حقوقی بررسی شود.
موجر بهتر است آمادگی خود برای تحویل ملک را مستند کند و از نگهداری مدارک مربوط به هماهنگیهای انجامشده، پیامها، رسیدها و صورتجلسه تحویل غافل نشود
شرایط فسخ قرار داد موجر و مستاجر
صرف پشیمان شدن یکی از طرفین، لزوماً به معنای داشتن حق فسخ قرارداد نیست
حق فسخ موجر:
1.تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها
اگر مستاجر در موعد مقرر اجاره را نپردازد ( معمولا تاخیر در پرداخت اجاره برای سه دوره یا بیش از آن)
نکته:معمولا موجر ابتدا باید اظهارنامه رسمی بفرستد و مهلت قانونی بدهد
2.استفاده غیر مجاز از ملک
استفاده برای غیر از کاربری تعیین شده در قرارداد(مثلا تجاری کردن ملک مسکونی)
ایجاد خسارت عمده به ملک
3.عدم تخلیه پس از پایان قرار داد:
اگر مستاجر پس از اتمام مدت اجاره ملک را تحویل ندهد.
حق فسخ مستاجر:
1.عدم امکان استفاده از ملک
اگر ملک به دلیل خرابی که مربوط به مستاجر نباشد غیر قابل سکونت شود و موجر آن را تعمیر نکند
2.عدم تحویل ملک توسط موجر
اگر موجر در زمان مقرر، ملک را آماده و قابل سکونت تحویل مستاجر ندهد
3.تخلف موجر از تعهدات
مثلا عدم انجام تعمیرات اساسی که در قرار داد بر عهده موجر بوده است
اگر مستأجر اجارهبها را پرداخت نکند، موجر چه اقدامی میتواند انجام دهد؟
در صورت عدم پرداخت اجارهبها از سوی مستأجر، قانون روابط موجر و مستأجر برای موجر حقوق و ضمانتاجراهایی در نظر گرفته است؛ با این حال، نحوه اقدام موجر باید با توجه به مقررات قانونی، مفاد قرارداد اجاره و شرایط حاکم بر رابطه استیجاری انجام شود.
بهطور کلی، چنانچه مستأجر در موعد مقرر از پرداخت اجارهبها خودداری کند، موجر میتواند ابتدا موضوع را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر اعلام کرده و مبلغ اجارهبهای معوق و مهلت مشخصی را برای پرداخت آن تعیین کند.
اگر مستأجر پس از ابلاغ اظهارنامه و اطلاع از مطالبه موجر، همچنان از پرداخت اجارهبها خودداری کند، اقدامات قانونی بعدی با توجه به نوع قرارداد و شروط مندرج در آن قابل بررسی خواهد بود.
چنانچه در قرارداد اجاره، برای عدم پرداخت اجارهبها حق فسخ برای موجر پیشبینی شده باشد و شرایط اعمال آن نیز محقق شده باشد، موجر میتواند از طریق اظهارنامه، اعمال حق فسخ خود را به مستأجر اعلام کرده و حسب مورد، از مرجع قضایی صالح درخواست تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد و نیز اقدامات قانونی مربوط به تخلیه ملک و مطالبه اجور معوقه را مطرح کند.
بنابراین، عدم پرداخت اجارهبها به معنای آن نیست که موجر میتواند رأساً و بدون رعایت تشریفات قانونی، قرارداد را فسخ یا مستأجر را از ملک خارج کند؛ بلکه نوع اقدام، شرایط فسخ و مرجع صالح باید با توجه به مفاد قرارداد و مقررات قانونی بهصورت دقیق بررسی شود
در پایان قرارداد، وضعیت ودیعه چگونه باید تعیین تکلیف شود؟
با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و تخلیه ملک، اصل بر این است که مبلغ ودیعه یا قرضالحسنهای که مستأجر به موجر پرداخت کرده است، باید به مستأجر مسترد شود؛ مگر آنکه موجر بابت مطالبات قانونی خود، از جمله اجارهبهای معوق، خسارات واردشده به ملک یا سایر تعهدات قراردادی، حقی برای مطالبه داشته باشد.
موجر نیز نمیتواند صرفاً به استناد پایان قرارداد، بدون دلیل و مستند قانونی، از استرداد ودیعه خودداری کند. در صورتی که مستأجر ملک را تخلیه کرده و تعهدات مالی خود را انجام داده باشد، تسویه و بازگرداندن ودیعه باید همزمان با تحویل ملک مورد توجه قرار گیرد.
همچنین توصیه میشود هنگام تنظیم صورتجلسه تخلیه، وضعیت ودیعه بهطور دقیق مشخص شود؛ برای مثال، ذکر شود که مبلغ ودیعه بهطور کامل به مستأجر پرداخت شده، یا بخشی از آن بابت اجارهبهای معوق، خسارت یا بدهی مستأجر کسر شده و علت و میزان آن نیز بهصورت شفاف درج شود.
در صورتی که میان موجر و مستأجر درباره میزان خسارت یا بدهی اختلافی وجود داشته باشد، بهتر است موضوع از طریق مراجع قانونی و با ارائه مستندات پیگیری شود و موجر از نگهداشتن خودسرانه کل ودیعه خودداری کند.
نکته مهم: در قرارداد اجاره بهتر است نحوه و زمان استرداد ودیعه، شرایط تسویه حساب، وضعیت خسارات احتمالی و نحوه تحویل ملک بهصورت روشن و بدون ابهام درج شود تا در پایان قرارداد، از ایجاد اختلاف میان طرفین جلوگیری شود
آیا موجر میتواند بدون اجازه مستأجر وارد ملک شود؟
صرف اینکه شخص مالک ملک است، به این معنا نیست که در طول مدت اجاره میتواند بدون اجازه مستأجر وارد ملک شود. با انعقاد قرارداد اجاره و تحویل ملک، منافع و حق استفاده از ملک برای مدت اجاره در اختیار مستأجر قرار میگیرد و موجر باید به حقوق قانونی و قراردادی مستأجر احترام بگذارد.
بنابراین، موجر اصولاً نمیتواند بدون هماهنگی و رضایت مستأجر، رأساً وارد ملک استیجاری شود یا در نحوه استفاده مستأجر از ملک دخالت کند. حتی در مواردی که موجر نیاز به بازدید، تعمیرات یا انجام اقدام ضروری در ملک دارد، بهتر است موضوع را از قبل به مستأجر اطلاع داده و زمان مناسبی را با وی هماهنگ کند.
البته در شرایطی که ورود به ملک ضرورت قانونی داشته باشد، خطر فوری وجود داشته باشد یا قرارداد اجاره شرایط خاصی برای بازدید و ورود موجر پیشبینی کرده باشد، موضوع میتواند متفاوت باشد و باید با توجه به شرایط و مفاد قرارداد بررسی شود
اگر مالک پول پیش را به مستاجر پرداخت بکند و مستاجر ملک را تخلیه نکند چه اتفاقی می افتد؟
۱.مستاحر متصرف غیر قانونی محسوب میشود و مالک میتواند دستور تخلیه فوری بگیرد
۲.مستاجر دیگر هیچ حق حبسی ندارد
یعنی حق ماندن، حق اعتراض، و حتی توجیه قانونی ندارد
۳.مستاجر محکوم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف میباشد
یعنی مستاجر باید بابت مدتی که از پایان قرار داد ، ملک را تخلیه نکرده و در تصرفص بوده اجاره ان را مدت را پرداخت کند
اگر موجر ودیعه را پس ندهد چکار کنیم؟
مستاجر باید به تصرف خود در ملک تا زمانی که موجر مبلغ ودیعه اش را بازگرداند ادامه دهد
و قانونی اقدام نمایید
به شورای حل اختلاف محله و سایر مراجع قضایی مراجعه کند و مستاجر میتواند دادخواستی با عنوان مطالبه وجه در دادگاه بنویسید و از موجر بخواهد ودیعه او را پس دهد.
در این دادخواست ها ، مستاجر خواهان است و باید دادخواست خود را یه طرفین خوانده (موجر) مطرح سازد
آیا مستاجر میتواند ملک مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد؟
مستأجر میتواند ملک مورد اجاره را به شخصی دیگری اجاره دهد البته در صورتی که شرطی در قرار داد وجود نداشته باشد
اگر مالک در قرار داد شرط کرده باشد که مستاجر نمیتواند به شخص دیگر اجاره دهد این حق از او ساقط میشود
.
. تخلیه ملک؛ چه زمانی و چگونه؟
پایان قرارداد اجاره، نقطهای است که یکی از مهمترین تعهدات موجر و مستأجر باید تعیین تکلیف شود: تحویل ملک و استرداد ودیعه.
تخلیه ملک به این معناست که مستأجر پس از پایان یا انحلال قانونی رابطه استیجاری، ملک را در اختیار موجر قرار دهد. اما نکته مهم این است که موجر نمیتواند صرفاً با اعلام پایان قرارداد، شخصاً مستأجر را از ملک خارج کند. نحوه اقدام به تخلیه، به نوع قرارداد، شرایط آن و مبنای قانونی درخواست بستگی دارد
.
چه زمانی میتوان تخلیه ملک را درخواست کرد؟
مهمترین حالت، پایان مدت قرارداد اجاره است. اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر بدون وجود مجوز قانونی یا توافق جدید همچنان ملک را در تصرف داشته باشد، موجر میتواند حسب شرایط، برای تخلیه ملک اقدام کند.
همچنین در برخی موارد، ممکن است پیش از پایان مدت اجاره نیز موضوع تخلیه مطرح شود؛ برای مثال زمانی که قرارداد یا قانون، در شرایط خاص، حق فسخ یا امکان پایان دادن به رابطه استیجاری را پیشبینی کرده باشد.
بنابراین صرف نارضایتی موجر یا مستأجر، بهتنهایی برای تخلیه کافی نیست؛ باید مبنای قانونی یا قراردادی آن مشخص باشد.
مسیر تخلیه چگونه است؟
در صورت پایان قرارداد یا تحقق شرایط قانونی تخلیه، موجر باید با توجه به نوع قرارداد و شرایط پرونده، از مرجع صالح و روش قانونی متناسب اقدام کند.
در قراردادهایی که شرایط قانونی لازم برای صدور دستور تخلیه وجود دارد، ممکن است روند تخلیه از طریق دستور تخلیه انجام شود؛ اما در همه اختلافات نمیتوان بدون بررسی شرایط، مستقیماً از این عنوان استفاده کرد و گاهی موضوع نیازمند رسیدگی قضایی و طرح دعواست.
پس از صدور تصمیم یا دستور لازم و انجام تشریفات قانونی، اجرای تخلیه از مسیر قانونی انجام میشود.
آیا موجر میتواند خودش ملک را تخلیه کند؟
خیر. حتی اگر مستأجر اجارهبها را پرداخت نکرده باشد یا مدت قرارداد به پایان رسیده باشد، موجر نباید شخصاً اقدام به بیرون کردن مستأجر، تعویض قفل، خارج کردن وسایل یا جلوگیری از ورود او کند.
تخلیه باید از مسیر قانونی انجام شود تا حقوق هر دو طرف رعایت شود.
تکلیف ودیعه مستأجر چه میشود؟
یکی از مهمترین موضوعات هنگام تخلیه، تعیین تکلیف مبلغ ودیعه است. مستأجر نیز باید ملک را مطابق شرایط قرارداد تحویل دهد و موجر باید نسبت به استرداد ودیعه و همچنین مطالبات قانونی احتمالی، مطابق مقررات و شرایط قرارداد اقدام کند.
اگر درباره خسارت، اجارهبهای معوق یا سایر بدهیها اختلافی وجود داشته باشد، بهتر است موضوع بهصورت مستند و از مسیر قانونی پیگیری شود و از برداشت یا کسر خودسرانه مبالغ خودداری شود.
هنگام تخلیه این موارد را مستند کنید
- تاریخ دقیق تحویل ملک
- وضعیت ملک در زمان تخلیه
- وضعیت کنتورهای آب، برق و گاز
- تحویل کلیدها
- وضعیت پارکینگ و انباری
- تسویه شارژ و قبوض
- خسارتهای احتمالی
- مبلغ ودیعه و نحوه استرداد آن
- رسید تحویل ملک
